Prima casa: acquisto o affitto?

“Il mattone non tradisce mai“, conviene sempre acquistare la prima casa. Quanti di noi sono cresciuti con questa convinzione? Questo concetto, tramandato di generazione in generazione, ha fatto sì che il nostro paese sia ai primi posti in Europa per numero di case di proprietà in rapporto alla popolazione. 

Oggi però è ancora conveniente acquistare casa oppure è preferibile andare in affitto? Cerchiamo di far chiarezza in questo articolo.

Buongiorno e bentornati cari lettori. Io sono Giuseppe, risparmiatore, investitore e fondatore del portale Vivi con poco.it. Periodicamente fornisco spunti per migliorare le vostre capacità di risparmio ed investimento. 

Se avete letto qualche mio precedente articolo, potete intuire che non sono solito dare risposte univoche. Esse infatti non esistono. La risposta giusta è sempre DIPENDE.  Ogni persona ha esigenze, possibilità e obiettivi differenti. Quello che posso fare e cercare di fornire conoscenza, in modo che ognuno, analizzando la propria condizione, sia in grado di prendere consapevolmente la decisione migliore. 

Affittare casa

“I soldi in affitto sono buttati”, “paghi per anni e non ti rimane nulla”. Limitandosi a queste note affermazioni, si può dire che l’affitto è profondamente sconveniente. Ma non credo sia sempre così.

La casa in cui viviamo è prima di tutto un bene. 

Non vedo gente stupita nel pagare le rate per l’acquisto di una macchina, di un cellulare, dei mobili o perfino delle vacanze. I beni o i servizi si pagano. Nel caso in cui si opti per un affitto, il discorso è assolutamente identico.  

La rata mensile serve per assicurarsi un bene primario. Non li definirei quindi soldi buttati.

I vantaggi

Fatta questa doverosa premessa, andiamo a vedere quali sono i vantaggi nell’affitto:

• Risparmio iniziale: affittando eviterete tutti i costi legati all’acquisto di casa. Anticipo, agenzia, notaio, imposte (ridotte nel caso di prima casa ma comunque presenti) ed affini. Per una casa di 100.000 euro tutte queste voci possono raggiungere tranquillamente 30.000 euro (20k di anticipo – 10k fra notaio, agenzia e tasse);

• Costo opportunità:  questo è un aspetto estremamente importante ma purtroppo molto ignorato. Cercherò di spiegarlo in modo semplice. I soldi che risparmiamo non acquistando l’immobile, possono essere utilizzati per investimenti finanziari. Sul lungo periodo il capitale, in base al profilo di rischio associato, può rivalutarsi anche di molto. Per non dilungarmi troppo, tratterò in modo approfondito l’argomento in un articolo dedicato;

• Libertà: l’affitto è sicuramente meno vincolante rispetto ad un acquisto. Se le vostre necessità mutano nel tempo potete dare la disdetta e cercare qualcosa di più adatto. Cambio di lavoro, aumento del nucleo familiare, vicini fastidiosi, trasferimenti improvvisi sono solo alcuni dei fattori che possono cambiare nel tempo;

• Meno spese di gestione dell’immobile: le case hanno spese sia ordinarie che straordinarie. Semplificando, l’inquilino si farà carico solo delle spese ordinarie. Tutte le spese straordinarie verranno pagate dal padrone di casa (facciate, caldaia, serramenti, lavori strutturali ecc). In rete potete facilmente trovare tabelle complete come questa, riportanti tutti i costi a carico dell’inquilino e del proprietario come da norma di legge. 

Gli svantaggi 

Visti i lati positivi, andiamo a vedere gli aspetti meno piacevoli di questa scelta.

• Dipendenza da terzi: per quanto gli affittuari siano tutelati dallo Stato con precise leggi inerenti a periodi e motivazioni di disdetta, il padrone di casa può comunque recedere il contratto costringendovi a dover cercare altro. Il trasloco, oltre ad essere una vera scocciatura, rappresenta anche una notevole voce di costo da considerare;

• Difficoltà in fase di ricerca: non sempre è facile trovare qualche soluzione che metta d’accordo qualità e prezzo. Mi è capitato personalmente di cercare con urgenza un appartamento in affitto. Dopo averne visionati una quindicina ho scelto non quello che volevo ma il “meno peggio”. Chi ci è passato sa che la parola chiave è adattamento;

• Interazioni con il proprietario: molti sapranno quanto siano restii i padroni di casa per tutto quello che concerne lo spendere per l’alloggio messo a reddito. Questo può diventare un problema e dar vita a vere e proprie discussioni;

• Canone soggetto ad aumenti: a differenza del mutuo (a tasso fisso), l’affitto può subire aumenti nel corso del tempo. Generalmente, i suddetti, possono derivare o da un adeguamento ISTAT o dai prezzi di mercato per la vostra zona. Se il prezzo medio degli affitti aumenta, è molto probabile che, a ridosso della scadenza, il proprietario vi chieda più soldi per il rinnovo. 

Comprare la prima casa

Si sa, l’acquisto della prima casa è uno dei sogni nel cassetto degli italiani. Considerato da molti l’investimento per eccellenza, è un argomento che troppo spesso viene affrontato “di cuore” e non “di testa”. 

Secondo le statistiche, una persona nell’arco della propria vita acquista dalle 2  alle 3 case. In molti casi anche solo una. Possiamo affermare quindi che sia un acquisto non ricorrente. Proprio per questo si tende ad acquistare di cuore, rischiando di  fare errori di valutazione anche molto gravi. 

Scopriamo i vantaggi e gli svantaggi di questa scelta e come gestire l’emotività associata.

Gli svantaggi

Di seguito le note dolenti, da tenere in considerazione prima di acquistare la prima casa:

• Spesa iniziale: come detto prima, la spesa iniziale da affrontare per l’acquisto di un immobile non è indifferente. Anticipo ( salvo casi di mutuo al 100%), tasse, spese di agenzia e notaio richiedono migliaia di euro a disposizione;

• Manutenzione immobile: le case hanno periodicamente bisogno di manutenzione. Se siete proprietari dell’immobile tutti i costi saranno a vostro carico. Fra esterni ed interni si parla di cifre importanti nel lungo periodo. Ogni 30 – 40 anni gli interni di una casa dovrebbero essere completamente rivisti. Per darvi un’idea di costo, per una ristrutturazione interna completa di impianti ed affini, considerate almeno 500 euro al metro. Un alloggio di 100 mq richiederà circa 50.000 euro;

• Vincolo di posizione: La casa ovviamente è un bene fisso. Non potete spostarla al mutare delle vostre necessità. Proprio per questo può essere vincolante in caso di trasferimento;

• Liquidabilità: questo è un tema molto importante. Gli immobili, come altre classi di investimento, possono avere dei seri problemi di liquidabilità. Con questo termine si intende la facilità di vendere velocemente un bene, minore sarà il tempo di vendita più un asset sarà liquido e viceversa. In Italia il tempo medio di vendita varia da 110 a 180 giorni a seconda della zona geografica. Ma questa è una media. Se siete possessori di case in zone poco richieste i tempi possono allungarsi di molto. Nella peggiore delle ipotesi, rischiate di non riuscire proprio a venderla; 

• Possibile svalutazione: anche se molti sono convinti che il mattone “non tradisca mai”, il valore non rimane inalterato per sempre. A volte sale ed a volte scende. Parlate con chiunque abbia comprato casa prima del 2008 e troverete conferma alle mie parole. I fattori possono essere vari: prezzo medio, tassi di interesse, stato di conservazione dell’immobile, domanda ed offerta, opportunità lavorative adiacenti ecc. Indipendentemente dal fattore, abituatevi a pensare che: non sempre il prezzo di acquisto sostenuto oggi, corrisponderà al prezzo di vendita di domani;

• Sovraindebitamento: Ogni anno in Italia vanno all’asta circa 100.000 immobili. Nel 2019, secondo il Rapporto Residenziale dell’Agenzia delle entrate, sono state effettuate 603.541 operazioni di compravendita. Alla luce di questi numeri si evince che quasi 1 immobile su 6 viene comprato e poi perduto dal proprietario. Questo accade proprio perché, facendoci trasportare dall’emotività, non ci facciamo bene i conti e ci indebitiamo più di quanto possiamo permetterci.

I vantaggi

Siamo arrivati al momento tanto atteso di scoprire i vantaggi dell’acquisto della prima casa.

• Bene durevole: un immobile, con le dovute manutenzioni, dura secoli. E’ un bene che potrà essere goduto per tutta la vita e tramandato alle generazioni future. Inoltre, una volta acquistato completamente, ci solleverà dall’onere di pagare costantemente un affitto;

• Benessere emotivo: essere padroni della casa in cui viviamo è da sempre una condizione che trasmette sicurezza e benessere emotivo. Ci sentiremo molto più tranquilli e potremo affrontare con più certezze la vita;

• Possibile rivalutazione: come abbiamo detto nelle precedenti righe, la casa può perdere di valore ma può anche acquistarne col passare del tempo. Se questo accade, in fase di vendita ricaveremo una plusvalenza;

• Rata costante negli anni: se optiamo per un mutuo a tasso fisso, l’importo che pagheremo negli anni alla banca non subirà aumenti di nessun genere. Ne l’aumento dei tassi di interesse, né l’adeguamento ISTAT o il valore degli affitti influirà sulle nostre finanze;

• Ricavo di una  rendita: se per svariate motivazioni decidete di cambiare casa, potete mettere a rendita quella già acquistata incassando periodicamente un affitto. Questa soluzione rappresenta una classe di investimento molto amata ed utilizzata in Italia; 

• Indipendenza da terzi: acquistando un immobile (anche con mutuo ancora in corso), non avrete nessun padrone di casa con cui doversi interfacciare. Se vorrete fare cambiamenti o migliorie potrete agire direttamente. Non ci sarà neppure il rischio di vedersi non rinnovare il contratto di affitto, con le conseguenze sopra descritte. 

I due segreti per acquistare casa con successo

Per effettuare un’ottima operazione di acquisto immobiliare, non servono mille regole. A mio avviso ne bastano due:

Location: è fondamentale prestare molta attenzione a dove si compra la casa. Dal mondo finanziario anglosassone, vi porto quelle che loro definiscono le 3 regole d’oro per comprare casa: location, location, location. 

Cercate di acquistare la vostra prima casa in una zona strategica. Servizi comodi (scuole, negozi, arterie stradali), posizione centrale o molto richiesta, prospettive di sviluppo urbano ed abbondanza di possibilità lavorative. Sono questi i 4 fattori più importanti per ottimizzare le possibilità di eventuale rivendita e per il mantenimento del valore dell’immobile. 

Nulla vi vieta di prendere casa in mezzo al nulla o in una zona meno servita o richiesta. Sicuramente avrete un risparmio in fase di acquisto non indifferente. Tenete però in considerazione che in futuro potete andare incontro a problemi di svalutazione e liquidabilità anche molto importanti.

Indebitamento: fatevi molto ma molto bene i conti. Cercate di mantenere un profilo prudente e non indebitatevi più di quanto potete realmente permettervi nel lungo periodo. Tenete in considerazioni eventuali imprevisti e cali di reddito (cassa integrazione, licenziamento, malattie varie ecc).

Se non siete in grado di fare calcoli precisi in autonomia, cercate la consulenza di un professionista serio ed indipendente che vi possa consigliare nel vostro esclusivo interesse. Ricordate sempre che una persona su 6, come visto in questo articolo, perde la propria casa per incapacità di pagare le rate del mutuo. 

La mia opinione

Dopo aver analizzato  e capito tutti i vantaggi e svantaggi dell’affitto e del mutuo, vi starete chiedendo: si ma che cosa è adatto a me?

Ecco la mia opinione:

• scegliete l’affitto se non avete una ragionevole sicurezza economica, se non sapete dove lavorerete da qui a due anni o se per varie ragioni, non disponete di una somma tale che vi tuteli in casi di imprevisti;

• scegliete di acquistare la prima casa: se la vostra vita è abbastanza delineata, avete un minimo di certezza lavorativa e se disponete di abbastanza risorse economiche per non sovraindebitarti. Per avere un metro di paragone, io consiglio sempre di prendere in considerazione l’acquisto SOLO  se, dopo aver pagato anticipo e tutti i costi accessori sopra elencati, vi rimane almeno un anno di stipendio da parte. 

Faccio un esempio numerico, avete un reddito annuo di 20.000 euro netti e volete acquistare un alloggio da 100.000 euro. Consiglio l’acquisto se avete almeno 50.000 euro liquidi. 

Come ho scritto prima, per un appartamento di 100k, tra anticipo e costi si spende circa 30k. Avendo almeno 50k, dopo aver sostenuto tutti i costi avrete sempre un anno di stipendio sul conto per far fronte ad eventuali spese impreviste. (50 – 30 = 20k).

Spero di essere stato sufficientemente esaustivo nell’esposizione. Se qualcosa non ti è chiaro o hai un’opinione diversa, scrivilo nei commenti. 

Per ora è tutto. Come sempre Vi ringrazio per l’attenzione. Ti ricordo che puoi seguire o commentare i miei articoli anche su Facebook. Al prossimo articolo. Ciao.